De la recherche du terrain à l’aménagement de sa maison et de son jardin, le chemin paraît souvent long et complexe. Cette fiche pratique analyse la démarche et tente de lister les différentes étapes de votre projet.

DÉFINIR SES CHOIX DE VIE

• Exprimer vos besoins et désirs actuels et futurs (extension, partage …)


• Choisir un terrain


• Organiser schématiquement le fonctionnement de la maison


• Imaginer son cadre de vie

DÉTAILLER LES AVANTAGES ET CONTRAINTES DU TERRAIN

• Connaître l’histoire de la parcelle


• Observer le relief


• Analyser l’hydrographie


• Observer les conditions d’ensoleillement


• Localiser les vents dominants


• Recenser les réseaux desservant le terrain


• Observer la végétation du site et des alentours


• Comprendre la nature du sol


• Examiner les accès existants et les accès potentiels


• Tenir compte du voisinage


• Lister les éventuelles sources de pollution


• Observer les constructions avoisinantes


• Interroger le voisinage


• Tenir compte des réseaux de transports en commun, des commerces, écoles

SE RENSEIGNER SUR LES CONTRAINTES D’URBANISME

• Consulter le PLU : se renseigner sur les servitudes publiques éventuelles, regarder en mairie ou à la DDE les projets d’infrastructure et d’aménagement proches du terrain, vérifier si le terrain est situé en secteur monument historique et s’il est inscrit dans le périmètre d’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager


• Demander un certificat d’urbanisme (si votre notaire ne l’a pas fait)


• S’assurer que la viabilisation du terrain est prévue


• Consulter le règlement de lotissement s’il y a lieu


• Déposer un permis de construire


• Se renseigner sur la nécessité à obtenir d’autres autorisation parallèlement au permis de construire : dispositif assainissement individuel et autorisation éventuelle de défrichement

ANTICIPER LE BUDGET GLOBAL

Intégrer les frais directs et penser aux faux-frais liés à l’opération :

• Le prix du terrain et le coût du transport lié à l’éloignement éventuel du bassin de vie


• La transaction


• Le bornage du terrain


• Les études de sol


• L’assurance dommages-ouvrage


• La mission confiée à l’architecte, ou au maître d’œuvre, ou à l’entrepreneur, ou encore au constructeur


• Le coût des entreprises


• Le raccordement aux réseaux et l’ouverture des compteurs


• Les éventuels contrôles techniques


• Les impôts


• Les taxes liées au permis de construire


• Le montage financier


• Les étapes du paiement de la maison

Source : CAUE de la Sarthe

Pour savoir si le terrain est favorable à votre projet, vous devrez prendre en compte les servitudes (contraintes et usages) qui lui sont liées, sa situation et ses caractéristiques. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre commune.

LES CRITÈRES DE CHOIX DU TERRAIN

 Les servitudes

• Demandez un certificat d’urbanisme


• Renseignez-vous sur les servitudes (privées ou publiques) éventuelles


• Pensez à la mitoyenneté, au droit de passage, au passage de réseaux

 La situation

• Assurez-vous bien que la viabilisation du terrain est prévue


• Vérifiez en mairie et à la DDE les projets d’infrastructure et d’aménagement proches du terrain


• Faites réaliser le bornage par un géomètre expert


• Prenez en compte sa situation géographique


• Pensez au contexte de votre terrain

 Les caractéristiques

• L’orientation est une donnée importante. Il ne faut pas hésiter à se rendre plusieurs fois sur son terrain à différentes heures de la journée pour repérer les quatre points cardinaux.


• L’accessibilité du terrain est un élément à prendre en compte. Si la voie qui le dessert passe au sud de la parcelle, les accès au garage ne pénaliseront pas le jardin nord, plus protégé.


• Le relief du terrain a un impact sur l’architecture de la construction. Un terrain plat favorise une gamme étendue de types de constructions. Un terrain en pente impose des jeux de volumes et des aménagements extérieurs pouvant générer des coûts supplémentaires dans la réalisation, mais il bénéficie souvent d’une belle vue et d’un meilleur ensoleillement. Sachez que les modèles standard proposés par les constructeurs sont rarement conçus pour ce type de relief.


• La forme du terrain impose également des contraintes importantes sur l’implantation de la construction. Une parcelle trapézoïdale est plus difficile à aménager qu’une parcelle rectangulaire.

LES RENSEIGNEMENTS DIVERS

• Les raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, assainissement …) ou la nécessité d’un assainissement individuel auront une incidence sur l’organisation et le coût de la construction.


• La nature du sous-sol ne doit pas être oubliée. Assurez-vous que d’anciennes cavités n’existent pas à proximité, que le terrain n’est ni inondable, ni sujet à des infiltrations d’eau.
  Vérifiez que le sol n’est pas constitué de remblais trop récents qui déstabiliseraient à terme la construction. Un terrain instable nécessite des fondations spéciales onéreuses.


• L’environnement peut avoir des répercussions sur votre vie quotidienne (pollution, bruit, ligne à haute tension…) qu’il ne faut pas sous-estimer.

Chaque nouvelle maison participe à la composition du paysage par son implantation, sa volumétrie, sa couleur, mais aussi par le traitement du jardin et de la clôture. Le projet doit donc satisfaire aux règles de construction, de desserte, d’implantation et de servitudes.

LES 4 GRANDS REGLEMENTS

• Le plan local d’urbanisme (PLU)
  Le PLU que vous pouvez consulter en mairie est composé d’un plan de zonage, d’un plan des servitudes et d’un règlement. Selon la zone où se situe votre parcelle, les règles applicables peuvent différer.


• Le code civil
  C’est le recueil des textes qui décrivent les droits et les devoirs de tout citoyen. Il concerne notamment les règles de servitudes, de mitoyenneté…


• Le règlement sanitaire départemental
  Il précise les prescriptions en matière d’hygiène et de protection de la santé.


• Le code de la construction et de l’habitation
  Il rassemble les textes législatifs et réglementaires relatifs au droit de la construction et de l’habitation.

LA DENSITÉ

Pour chacune des zones constructibles, le PLU peut déterminer les limites de hauteur et d’emprise au sol des constructions. Il fixe les possibilités maximales de construction au sol au travers du coefficient d’occupation des sols : le COS est un rapport exprimant le nombre de m2 de plancher hors œuvre susceptible d’être construit par m2 au sol.

LE RELIEF

Les travaux de terrassement s’avèrent coûteux et inesthétiques. La prise en compte de la pente naturelle permet de bien ajuster la maison à son terrain. Le mieux est d’envisager un projet sur mesure plutôt que d’essayer d’adapter un modèle de maison conçu pour un terrain plat.

LA DESSERTE

Le permis de construire peut être refusé si la construction n’est pas desservie par :

• Les voies publiques ou privées : elles permettent une circulation normale ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.


• L’alimentation en eau : il convient de se renseigner en mairie pour connaître la régie des eaux locale.


• L’électricité : les travaux sont réalisés par EDF. Rapprochez-vous de la mairie de votre commune pour plus de renseignements.


• Le téléphone : France Télécom effectue le raccordement.


• L’assainissement : il existe un réseau d’assainissement collectif, le raccordement est obligatoire. Renseignez-vous en mairie. En l’absence de réseau, il faut prévoir une installation individuelle conforme aux prescriptions de la commune.

L’ASPECT EXTÉRIEUR

Le PLU peut édicter des prescriptions relatives à l’aspect extérieur : plantations, couleurs, matériaux …

LES LIMITES D’IMPLANTATION

C’est la position du bâtiment par rapport : aux voies, aux limites séparatives, aux autres constructions sur la parcelle.

L’ORGANISATION SUR LA RUE

La position de la construction sur le terrain doit tenir compte de l’organisation des autres maisons sur la rue.
L’implantation de la construction à la limite de l’alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

LES CARACTÉRISTIQUES DU SITE

En règle générale, aucun plan type ne peut s’implanter tel quel sur un terrain donné sans qu’il soit nécessaire de l’adapter aux caractéristiques de la parcelle. Il faut tenir compte :

• De la nature et de la qualité du sol : ils peuvent avoir une incidence importante sur le coût des fondations et de l’assainissement.
  Dans tous les cas, il faut faire appel à un professionnel du bâtiment pour les fondations, à la mairie de votre commune pour l’assainissement, et éventuellement à un bureau d’études pour une étude géotechnique.


• Du relief, de la configuration de la parcelle, de la végétation. En cas de pente, il est recommandé de construire le bâtiment plus par déblai que par remblai par rapport au sol naturel.
  Le bâtiment peut également se développer ou s’agrandir en suivant la pente naturelle du terrain par demi-niveaux.


• Des accès : ils doivent être confortables, sécurisants et limités. Le garage en sous-sol est peu adapté à la plupart des terrains. Cela entraine des travaux de terrassement supplémentaires, notamment pour l’accès. On privilégiera la solution la plus simple qui s’accorde le mieux avec le terrain naturel : un accès à niveau et le plus direct depuis la voie.
• 
  
• Des bâtiments existants : l’implantation de votre habitation doit respecter le tissu bâti existant et s’inspirer de l’architecture locale : forme de la rue, tracé de la place …
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• L’orientation et les vues : Implanter sa maison, c’est choisir le paysage vers lequel notre regard portera quand nous y habiterons. Un choix judicieux dans l’orientation par rapport au soleil et aux vents dominants du lieu participe au confort de l’habitat et aux économies d’énergie.

VOTRE PARCELLE

Il faut tirer le meilleur parti du site pour s’implanter. L’habitude est de placer sa maison au centre du terrain. Cette solution laisse des espaces résiduels difficilement utilisables en jardin. La maison est visible de partout, on cherche alors à se clôturer avec des haies opaques.
Par sa position sur le terrain, la maison isole le côté jardin plus intime du côté rue convivial. Une implantation plus proche des limites du terrain libère davantage de surface pour le jardin.

Source : CAUE des Landes

Choisir le bon architecte peut être une tâche ardue. Il est primordial de faire appel à la bonne personne puisque vous travaillerez main dans la main tout au long du projet. Il est notamment fondamental qu’une confiance mutuelle s’installe entre les deux partenaires. Comment choisir le bon professionnel ? Éléments de réponses avec le CAUE.

QUEL EST LE ROLE DE L’ARCHITECTE ?

L’architecte est habilité à intervenir dans tous les domaines relevant de l’acte de bâtir : construction, réhabilitation, aménagement intérieur. Son rôle est avant tout de vous écouter ; à partir de vos besoins, de vos goûts, de votre mode de vie, de l’évolution possible de votre famille, l’architecte vous aide à définir votre projet : implantation, disposition des lieux, répartitions des surfaces, organisation des volumes, aspect extérieur, choix des matériaux…(photo : architecte Christophe Cosson) Il répond à vos préoccupations de confort thermique, acoustique et visuel. Il respecte au plus près votre budget tout en essayant de répondre au mieux à vos besoins et attentes. Il fait le lien avec les autres professionnels que vous choisirez (géomètre, bureau d’étude, entreprises …).

POURQUOI FAIRE APPEL A UN ARCHITECTE ?

En ayant une bonne connaissance des techniques constructives et des matériaux, l’architecte peut innover tout en respectant votre budget. Il est le seul à même de répondre à une commande pour un contexte spécifique comme un terrain en pente, un règlement contraignant, ou un secteur patrimonial par exemple. De plus, un projet particulier, tel une maison bioclimatique, requiert aussi les connaissances spatiales et techniques d’un architecte.
Le coût d’utilisation et d’entretien d’une maison dépend directement de la qualité de sa conception et de son exécution. L’architecte est capable de générer des économies à long terme grâce à l’organisation de la maison.
Enfin, il simplifie les démarches administratives en traduisant dans le projet de maison les règles d’urbanisme et de construction.

QUE DOIS-JE CHERCHER CHEZ UN ARCHITECTE ?

Certains des sujets de préoccupation majeurs sont faciles à repérer, des choses comme les années d’expérience et le niveau d’expertise. Bien que ces éléments soient importants, cela ne signifie pas qu’une entreprise possédant plus d’expérience qu’une autre sera nécessairement le meilleur choix pour votre projet. Recherchez un architecte qui a réalisé un projet similaire au vôtre, demandez-lui de vous montrer ce qu’il a fait et de vous expliquer sa démarche. L’architecte doit également mettre vos objectifs et vos idées en avant, afin de les rendre conformes à ce que vous recherchez.

OU DOIS-JE CHERCHER UN ARCHITECTE ?

Nul ne peut exercer et porter le titre d’architecte sans être inscrit au tableau régional de l’Ordre des Architectes. Vous consultez donc cette liste pour sélectionner les architectes géographiquement proches ou dans la région concernée par votre projet. Vous pouvez également contacter un architecte en ayant vu une de ses réalisations qui vous a plu. Ils peuvent vous donner des références pour les architectes qu’ils ont interrogés, ainsi que l’entreprise qu’ils ont engagée.
Site du Conseil de l’Ordre des architectes de la Réunion : www.architectes.org/accueils/reunion

COMMENT UN ARCHITECTE VOUS FACTURE T-IL ?

Confier votre projet à un architecte peut vous faire faire des économies car il organise la concurrence entre les entreprises. Il vérifie l’utilisation correcte des matériaux et techniques prévus, et il s’assure en permanence que le calendrier du chantier est respecté.
Le choix de lui confier une mission complète peut apporter une réelle tranquillité d’esprit durant la phase de construction et une garantie d’une réalisation « soignée » pendant le chantier.

Sa rémunération dépend essentiellement de trois facteurs :

• le coût de l’opération ;


• la complexité du projet ;


• l’étendue et la difficulté des missions.

Concernant le mode de rémunération, il n’y a pas de barème. Les honoraires sont librement déterminés par les architectes. Il existe trois modes principaux de rémunération :

• la rémunération au forfait ;


• la rémunération au pourcentage des travaux ;


• la rémunération au déboursé

QUELLES GARANTIES OFFRE L’ARCHITECTE ?

• De compétence : l’architecte est titulaire d’un diplôme reconnu par l’État et il est inscrit au tableau de l’Ordre des architectes


• D’éthique : il prête serment et s’engage à exercer sa profession avec conscience et probité « dans le respect de l’intérêt public qui s’attache à la qualité architecturale » et à observer les règles contenues dans la loi sur l’architecture et dans le code des devoirs professionnels.


• De responsabilité professionnelle : l’Ordre des architectes contrôle que ses membres sont assurés pour : la responsabilité décennale, biennale, de parfait achèvement.

Source : CAUE de la Haute Garonne

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.

> Quand est-il obligatoire ?

> Constitution d’un dossier de demande de permis de construire

> Téléchargez l’exemple fictif de demande de permis de construire : ce projet fictif vous aidera dans votre démarche, en vous présentant la liste des pièces nécessaires à la constitution d’un dossier de permis de construire.

Aucune construction n’est jamais réellement isolée. Chaque maison, édifice, immeuble s’inscrit nécessairement dans un voisinage, un ensemble, une ambiance, un paysage… Ainsi, chaque contexte est particulier et votre projet devra s’y adapter en respectant certaines règles d’aménagement, d’urbanisme, de sécurité, d’hygiène et d’esthétique reconnues indispensables par la collectivité. Il appartient à l’administration d’assurer le contrôle du respect de ces règles et principes au moyen du permis de construire.

DECLARATION PREALABLE :  En dehors des secteurs sauvegardés : les constructions entre 2m2 et 20m2 de SHOB les habitations légères de loisirs supérieurs à 35m2 de SHON les constructions d’une hauteur supérieure à 12m sans création de SHOB les murs de plus de 2m de haut les piscines comprises entre 11 et 100m2 lorsqu’elles ne sont pas couvertes ou lorsque la couverture est d’une hauteur inférieure à 1,80m les serres de plus de 2000m2 sur une même unité foncière et dont la hauteur est comprise entre 1,80 et 4 m

Architecte : Mathilde Bastard

 Dans les secteurs sauvegardés :

• les ouvrages d’infrastructure terrestre et maritime

Dans les secteurs sauvegardés, les sites classés, les réserves naturelles, le cœur d’un parc national :

• les constructions ne créant pas de SHOB ou créant une SHOB inférieure ou égale à 20m2


• les murs quelles que soit la hauteur

Dans les secteurs sauvegardés, ZPPAUP, périmètre monument historique, secteur délimité dans le PLU ou par la commune :

• les clôtures

LES CONSTRUCTIONS DISPENSEES :

 En raison de leur nature ou faible importance :

• les habitations légères de loisirs de moins de 35m2 dans un parc résidentiel de loisirs


• les piscines de moins de 10m2


• les clôtures (sauf clôtures sur voie)


• le mobilier urbain


• les constructions de moins de 12m de haut et qui ne créent pas de surface de plancher ou qui créent une SHOB inférieure à 2m2


• les éoliennes de moins de 12m de haut


• les pylônes, poteaux, statues jusqu’à 12m de haut

 En raison de leur nature :

• les ouvrages d’infrastructures en dehors des secteurs sauvegardés


• les canalisations et câbles souterrains


• les murs de soutènement en dehors des secteurs sauvegardés/LI>

 En raison de la faible durée de leur maintien en place :

• les constructions installées pour moins de 3 mois


• les installations de chantier


• les constructions nécessaires au maintien de l’activité pendant le chantier, dans un rayon de 300m


• les constructions pour le relogement d’urgence


• les constructions pour les foires, manifestations

TOUTES LES AUTRES CONSTRUCTIONS SONT SOUMISES A PERMIS DE CONSTRUIRE

Avant toute décision, renseignez-vous auprès de votre mairie des règles et contraintes que vous aurez à respecter et n’hésitez pas à consulter les différents services qui seront en charge de l’instruction de votre dossier.

Source : CAUE de la Gironde

Tout projet lié à une autorisation d’urbanisme doit faire l’objet d’un dossier qui servira à l’instruction de votre demande. Les délais d’instruction sont définis aux articles L423-1 et suivants et R423-1 et suivants du code de l’urbanisme

QUEL IMPRIMÉ REMPLIR ?

• Demande de permis de construire ou de d’aménager : cerfa n°13409*01


• Demande de permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes :  cerfa n°13406*01


• Demande de permis de démolir : cerfa n°13405*01


• Déclaration préalable :  cerfa n°13404*01

QUELLES PIÈCES FOURNIR ?

La liste et le nombre des pièces à fournir sont joints aux imprimés.

 Les documents de base exigés sont, dans tous les cas :

• un plan de situation : il localise votre terrain


• un plan de masse : c’est le plan du projet sur le terrain vu par dessus (1/500 au 1/200)


• un plan de coupe : c’est le dessin du terrain vu en tranche (1/100)


• une notice descriptive du projet architectural : une description très précise du contenu de cette notice est donnée à l’article R431-8 à 12 du code de l’urbanisme


• un ou des plans des façades et toitures (1/100)


• un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement


• deux photographies : de loin et de près

 Un dossier comprend 3 séries d’éléments :

• le contenu de base de tout dossier


• les pièces complémentaires selon le type de projet


• les informations sur le nombre de logements créés, le type de logements.

 Le service instructeur ne peut pas demander d’autres pièces. Il n’y a donc plus besoin de fournir :

• l’autorisation des copropriétaires


• le titre de propriété


• les servitudes

Il suffit d’une attestation ou d’une déclaration sur l’honneur du demandeur, cela dans le but de le responsabiliser.

Attention : de ce fait, les recours vis-à-vis du droit des tiers prennent encore plus d’importance.

COMBIEN D’EXEMPLAIRES ?

Le nombre d’exemplaires à fournir est variable en fonction du projet. Il est au minimum de 4 exemplaires pour une demande de permis de construire et de 2 exemplaires pour une déclaration préalable.

OU DÉPOSER LE DOSSIER ?

Le dossier doit être déposé, ou envoyé avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe votre projet. Le récépissé qui vous sera remis vous précisera les délais d’instruction.

QUELS DÉLAIS D’INSTRUCTION ?

La procédure d’instruction est la même pour l’ensemble des permis et pour la déclaration préalable : mêmes conditions de dépôt, de consultation des services, de modification des délais d’instruction.

Le délai de droit commun, notifié au demandeur lors du dépôt de la demande ou de la déclaration préalable, est de :

• 1 mois pour les déclarations préalables


• 2 mois pour les constructions de maisons individuelles et les démolitions


• 3 mois pour les autres constructions et aménagements

Le délai est majoré dans les cas prévus par le code (par exemple si le projet, situé dans une zone protégée, doit être examiné par l’Architecte des Bâtiments de France).

Dans le mois qui suit le dépôt de la demande, le service instructeur doit notifier au pétitionnaire que la modification éventuelle du délai de droit commun ainsi que la demande de pièces complémentaires.

Lorsque des pièces complémentaires sont demandées, le pétitionnaire dispose de 3 mois pour fournir ces documents. Le délai d’instruction part alors de la réception de ces pièces manquantes. Passé le délai d’un mois après le dépôt du dossier, les demandes ultérieures de pièces manquantes sont sans effet sur le délai.

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui précise les règles d’urbanisme de la commune et vous renseigne sur la constructibilité du terrain. Il est délivré gratuitement à toute personne en faisant la demande. Attention ! Il ne remplace en aucun cas le permis de construire.

L’INTÉRÊT DU CERTIFICAT D’URBANISME

Avant d’acquérir un terrain à bâtir ou de vous engager dans un projet bâti, demandez un certificat d’urbanisme. Il n’est pas obligatoire mais peut vous éviter bien des soucis par la suite.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme en fonction de vos projets :

• le certificat de simple information (code de l’urbanisme, art. L.410-1a) , demandé en l’absence de projet précis pour connaître les règles d’urbanisme de la commune applicables au terrain (limites administratives du droit de propriété, liste des taxes et participation d’urbanisme).


• le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain. Il indique également l’état des réseaux, présents ou à venir, qui desservent le terrain./LI>

Les caractéristiques sont déterminées par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune.

Outre sa valeur informative, le certificat d’urbanisme garantit son détenteur contre les éventuelles évolutions des règles d’urbanisme, servitudes d’utilité publique ou régime des taxes et participation qui pourraient intervenir dans les 18 mois suivant sa délivrance.

COMMENT EN FAIRE LA DEMANDE

Il s’agit d’un formulaire unique pour les deux certificats. Vous devez préciser : l’identité et l’adresse du demandeur, les références cadastrales, l’adresse du terrain et sa superficie.
Pour le certificat opérationnel, vous devez ajouter les pièces supplémentaires : note descriptive de l’opération, destination des constructions prévues, présence d’équipements publics, plan désignant l’emplacement des éventuelles constructions.

Envoyer votre dossier en deux exemplaires (4 pour l’opérationnel) à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez aussi le déposer à la mairie, il vous sera alors délivré un reçu.

OBTENTION ET VALIDITÉ

Le délai d’obtention du certificat est de 1 mois pour le certificat d’urbanisme de simple information, de 2 mois pour le certificat d’urbanisme opérationnel.
Dans les deux cas, sans réponse à l’expiration des délais, vous serez titulaire d’un certificat de simple information tacite.
Pour un certificat d’urbanisme opérationnel, si le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l’opération, la décision doit être motivée. Si la construction envisagée n’est pas entièrement conforme aux règles d’urbanisme, le certificat peut être assorti de prescriptions.

Le certificat d’urbanisme est valide durant une période de 18 mois. Ce délai peut être prolongé par période d’un an si vous en faites la demande 2 mois avant expiration du délai et ce tant que les règles d’urbanisme n’ont pas changé.

La notion de surface hors œuvre est indissociable du permis de construire. Elle aide à faire respecter les droits de construction de chacun et permet de définir si le recours à un architecte est obligatoire. Elle intervient parallèlement dans le calcul des taxes d’urbanisme.

Définie par le code de la construction (arti.R.111-2), la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs au logements, des vérandas, des volumes vitrés, des locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sous plafond.

SHON ET SHOB

Définies par le code de l’urbanisme (art. L.112-7 et R.112-2), la SHOB et la SHON sont à calculer pour tout projet faisant l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. La notion de surface hors œuvre constitue l’unité de mesure des droits de construire d’un terrain.

LA SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE (SHOB)

Sa définition est fondamentale car c’est elle qui permet de calculer la SHON. Elle correspond à l’addition de l’ensemble des surfaces de plancher de chacun des niveaux de la construction, murs compris. Sont également à inclure dans la SHOB : les combles et les sous-sols aménageables ou non, les varangues, les toitures-terrasses accessibles ou non.

Ne constituent pas de la surface de plancher : les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les trémies d’escaliers et autres vides ne constituant pas une surface de plancher.

LA SURFACE HORS ŒUVRE NETTE (SHON)

Elle permet de vérifier qu’un projet respecte les densités de construction autorisées. La SHON est égale à la SHOB moins les surfaces : des combles et des sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des varangues, des surfaces non closes du rez-de-chaussée, des parkings, les sous-sols d’une hauteur supérieure à 1,80m.

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui établit à l’échelle de la commune un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré.

SON CONTENU

• un rapport de présentation, qui contient un diagnostic et explique les choix effectués


• un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme


• éventuellement, des orientations d’aménagement relatives à certains quartiers ou secteurs


• un règlement et des documents graphiques, qui délimitent les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N), et fixent les règles générales

Le règlement et les documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux ou constructions.

Le PLU est accompagné d’annexes (servitudes d’utilité publique, liste des lotissements, schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, plan d’exposition au bruit des aérodromes, secteurs sauvegardés, ZAC, etc).

Les PLU susceptibles d’avoir des effets notables sur l’environnement doivent faire l’objet d’une évaluation environnementale.

POURQUOI ET QUAND LE CONSULTER ?

Le PLU est un document qui conditionne vos droits à construire et les contraintes d’interventions sur le territoire qu’il couvre. Il est donc conseillé de le consulter avant d’entreprendre toute démarche d’intervention sur les terrains ou les bâtiments dont vous êtes propriétaires, afin de vous assurer que les travaux que vous souhaitez entreprendre sont bien conformes à la loi et que les autorisations ne vous seront pas refusées.

OU PEUT-ON CONSULTER LE PLU ?

Le PLU est accessible librement dans la mairie de votre commune. Les services d’urbanisme sont tenus de le mettre à disposition et d’en autoriser la reproduction.

PROCEDURES DE REVISION ET DE MODIFICATION

Le PLU peut faire l’objet de trois types de procédures selon l’importance des modifications envisagées :

• la procédure de révision (identique à celle de l’élaboration) qui est obligatoire dès lors que le projet porte atteinte à l’économie générale du PADD, touche des secteurs sensibles (espace boisé classé, zone agricole, naturelle et forestière, protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels) ou comporte de graves risques de nuisances.


• la procédure de révision simplifiée (examen conjoint des personnes publiques associées, enquête publique et délibération d’approbation) réservée à certaines hypothèses : construction ou opération d’intérêt général, projet d’extension de zones constructibles ne portant pas atteinte à l’économie générale du PADD et ne comportant pas de graves risques de nuisances...


• la procédure de modification (durée de 4 à 6mois) dans les autres cas qui suppose une enquête publique et une délibération d’approbation du conseil municipal (modifications mineures du périmètre ou du règlement). Le projet de modification est notifié, avant l’ouverture de l’enquête publique, au préfet, au président du conseil régional et à celui du conseil général ainsi qu’aux autres personnes publiques associées.

Source : www.developpement-durable.gouv.fr

La nouvelle réglementation thermique acoustique et aération (RTAADOM), applicable aux bâtiments d’habitation neufs depuis le 1er mai 2010, est destinée à freiner la consommation énergétique et à réinventer un habitat bioclimatique.

La réglementation thermique acoustique et aération applicable à nos bâtiments vient d’évoluer : la RT 2010 remplace la RT 2005.

Des dispositions propres au climat et au mode de vie des départements d’outre-mer ont été spécialement adaptées (RTAA DOM) et devront s’appliquer aux constructions d’habitation neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposées en mairie à compter du 1er mai 2010.

POURQUOI UNE RÉGLEMENTATION PROPRE AUX DOM ?

Le climat et le mode de vie des départements d’outre-mer rendent la réglementation métropolitaine inadaptée en matière de thermique, d’acoustique et d’aération. En effet, ces réglementations conduisent en métropole à des constructions lourdes, fermées et très étanches, incompatibles avec les conditions climatiques et le mode de vie local.

Jusqu’à présent, il n’existait aucune réglementation technique sur ces aspects concernant les constructions de logements neufs dans les DOM, ce qui a conduit à la construction de bâtiments variés aux performances très hétérogènes. Il était donc important de bâtir des réglementations adaptées aux conditions climatiques des DOM. 

La RTAA DOM se décline sous un ensemble de trois réglementations spécifiques en thermique, en acoustique et en aération.

LES OBJECTIFS DES NOUVELLES RÉGLEMENTATIONS

• Améliorer la performance énergétique des bâtiments


• Limiter le recours à la climatisation


• Garantir la qualité de l’air à l’intérieur du logement


• Protéger la santé des occupants


• Garantir un confort d’usage minimal, acoustique comme hygrothermique

LES NOUVELLES EXIGENCES

 Protéger l’enveloppe de la maison

L’ensoleillement étant très important à la Réunion, il est primordial de protéger la toiture, les parois et les ouvertures de votre bâtiment. Le dispositif prévoit des niveaux maximals de « facteur solaire » (énergie transmise par le soleil / énergie reçue sur la paroi), renseignez-vous auprès de l’architecte-conseiller de votre commune.

 Ventiler les pièces principales

Chaque pièce principale de votre habitation (salon, chambres...) doit pouvoir être ventilée naturellement. À cet effet, des ouvertures doivent être présentes sur au moins deux façades d’orientations différentes, en respectant un taux d’ouverture minimal = 15%. De plus, toute pièce principale devra être équipée d’au moins une attente pour ventilateur de plafond.

 Utiliser l’énergie solaire

A compter du 1er mai 2010, toutes les installations d’eau chaude sanitaire devront en outre être alimentées par énergie solaire, à hauteur de 50% au moins des besoins.

 Se protéger du bruit

Afin de limiter les nuisances sonores intérieures au bâtiment, les murs séparatifs devront respecter des exigences acoustiques définies selon leur composition et la nature des locaux séparés. De même que, les parties ouvrantes séparant votre logement de celui de votre voisin devront respecter des distances minimales.

Tous les autres équipements de l’immeuble (escaliers …) ou éléments liés à des équipements (blocs de climatisation et de brasseurs d’air …) devront en outre être désolidarisés de la structure du bâtiment, des murs séparatifs et planchers.

Contre les bruits extérieurs, les pièces principales et cuisines pourront être soumises à un isolement acoustique minimal.

 Aérer les pièces de service

L’aération des logements permet de maintenir une qualité d’air suffisante. Pour les toilettes, cuisines et salles de bains, la réglementation fixe des règles sur la taille et la disposition des ouvertures. Un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pourra exceptionnellement se substituer à une ventilation naturelle.

La RT 2010 cédera vraisemblablement sa place dans deux ans à la RT 2012 qui sera plus complète. Il est prévu que cette réglementation évolue ainsi jusqu’en 2045, date à laquelle les effets du Grenelle de l’Environnement devraient avoir atteint leur optimum.

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (code civil, article 1792-6, alinéa 1er partiel). La réception est prononcée contradictoirement (code civil, article 1792-6, alinéa 1er in fine).

La réception constitue le point de départ des diverses garanties des constructeurs, ce qui implique qu’elle soit prononcée de façon suffisamment claire pour que soit évitée toute contestation ultérieure quant à la preuve de son existence même, de sa date ou des éventuelles réserves formulées.

La convocation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception fixant la date de la réception : entre le 8ème et le 15ème jour suivant le jour d’expédition du courrier.

La réception est constatée par un procès-verbal daté et signé par le maître de l’ouvrage, visé par le constructeur ou l’entrepreneur et, éventuellement, par l’architecte.
Pour les marchés privés, il existe des modèles auxquels il est possible de se référer :

• Procès-verbal de réception
• Etat des réserves
• Constat de levée des réserves

LES RÉSERVES

Les réserves obligatoirement mentionnées dans le procès-verbal de réception sont celles ayant trait aux désordres, défauts de conformité ou malfaçons constatés par le maître de l’ouvrage lors de la réception.
Ces défauts apparents ne peuvent, en effet, être indemnisés au titre de la garantie de parfait achèvement que s’ils sont mentionnés dans le procès-verbal de réception.

Les dommages ou défauts de conformité non apparents à la réception et qui se révèlent dans l’année qui suit, sont notifiés par écrit à l’entrepreneur ou au constructeur par le maître de l’ouvrage.

LES DURÉES DES GARANTIES

La loi du 4 janvier 1978 fait de la réception le point de départ :

• Du délai décennal pendant lequel la responsabilité des constructeurs peut être mise en jeu sur le fondement de l’article 1792 du code civil pour les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (code civil, article 2270)


• Du délai minimum de 2 ans correspondant à la garantir de bon fonctionnement des éléments d’équipement du bâtiment (code civil, article 1792-3)
• Du délai de un an pendant lequel l’entrepreneur est tenu à une garantie de parfait achèvement (code civil, article 1792-6).

Le jour de la réception des travaux n’est pas compris dans le délai de garantie décennale.

Source : CAUE de la Gironde

Les plantations sont souvent source de litiges entre voisins. Un arbre planté trop près, des fruits qui salissent la terrasse, bref tout est bon pour créer un litige qui empoisonne la vie. Quelles sont les différentes réglementations en matière de plantation ?

LA RÉGLEMENTATION

S’il s’agit de plantations basses (moins de 2m) vous pourrez les mettre en place à 50 cm de la limite de propriété.
Bien entendu, une convention entre voisins (avec acte notarié) peut modifier ou supprimer les distances légales. Une servitude « par destination du père de famille » peut également s’appliquer.

Les arbres plantés sur un terrain appartenant autrefois à un seul propriétaire, qui a été ensuite divisé en lots vendus, ne pourront pas être abattus même s’ils ne respectent pas les distances légales.

Les plantations qui ont dépassé la hauteur de deux mètres depuis plus de trente mais n’ont soulevé aucun litige pendant ce laps de temps bénéficient d’une « prescription trentenaire ». Ils ne pourront non plus être abattus à la demande du voisin.

LES BRANCHES QUI DÉPASSENT CHEZ LE VOISIN

Personne ne peut porter atteinte à la propriété privée : on n’a pas le droit de couper les branches du voisin qui gênent chez soi, par contre on peut le contraindre à les couper à tout moment (même si on a longtemps toléré les branches). S’il refuse, il faudra saisir le tribunal d’instance qui l’obligera à élaguer. Par contre, si des racines d’un arbre du voisin empiètent sur le terrain, on a le droit de les couper jusqu’à la limite de propriété même si cela menace la vie de l’arbre.

En ce qui concerne les fruits, on ne peut pas cueillir les fruits qui sont situés sur une branche au-dessus du terrain mais on peut tout à fait ramasser ceux qui sont tombés par terre.

LES RESPONSABILITÉS

Si un arbre de votre propriété commet des désagréments chez votre voisin, vous serez responsable de ces dommages que les distances légales soient respectées ou non. Le Tribunal d’instance pourra par ailleurs exiger l’élagage voire l’abattage de l’arbre en question, lorsqu’il se situe à moins de deux mètres de la limite séparative sans bénéficier d’une prescription légale.

Source : CAUE de Moselle / croquis : Clément Aquilina, paysagiste au CAUE de la Réunion

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La loi du 3 janvier 2003 a instauré un certain nombre de mesures de sécurité et de prévention obligatoires pour l’aménagement des piscines. Le point sur la réglementation en vigueur.

QUELLES SONT LES PISCINES CONCERNÉES ?

Les piscines privées à usage individuel ou collectif de plein air, dont le bassin est enterré ou semi-enterré Les piscines familiales ou réservées à des résidents Les piscines des villages de vacances, des hôtels, des locations de vacances, des camping, etc…

Ne sont pas concernées :

• Les piscines situées dans un bâtiment


• Les piscines posées sur le sol, gonflable ou démontables


• Les « établissements de natation » qui sont d’accès payant et qui font l’objet d’une surveillance par un maître sauveteur

LES EXIGENCES DE SÉCURITÉ

Les propriétaires de piscine doivent installer un des quatre dispositifs prévus par le décret n°2004-499, ces dispositifs devant répondre aux exigences de sécurité suivantes :

• Barrières de protection : elles doivent être réalisées, construites ou installées de manière à empêcher le passage d’enfants de moins de cinq ans sans l’aide d’un adulte, à résister aux actions d’un enfant de moins de cinq ans, notamment en ce qui concerne le système de verrouillage de l’accès, et à ne pas provoquer de blessure.


• Couvertures : les couvertures doivent être réalisées, construites ou installées de façon à empêcher le passage d’enfants de moins de cinq ans. Elles doivent également résister au franchissement d’une personne adulte et ne pas provoquer de blessure.


• Alarmes : les alarmes doivent être réalisées, construites ou installées de manière que toutes les commandes d’activation et de désactivation ne doivent pas pouvoir être utilisées par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection doivent disposer d’une sirène et ne pas se déclencher inutilement.


• Abris : les abris doivent être réalisés, construits ou installés de manière à ne pas provoquer de blessure et être tels que le bassin de la piscine, lorsqu’il est fermé, est inaccessible aux enfants de moins de cinq ans.

Les quatre normes homologuées

Un des moyens pour les propriétaires de s’assurer que les matériels qu’ils vont devoir acquérir ou faire installer respectent ces exigences est de vérifier qu’ils sont conformes aux quatre normes homologuées à ce jour.

 barrières : norme NF P90-306)

 couvertures (normes NF P90-308)

 alarmes (norme NF P90-307)

 abri (norme NF P90-309)


C’est au fabricant du dispositif de garantir que son produit est conforme à une de ces normes. L’acquéreur d’un dispositif doit pouvoir obtenir cette preuve auprès du vendeur ou de l’installateur.

ATTESTATION DE CONFORMITÉ

Les propriétaires de piscines ayant installé un dispositif de sécurité avant le 8 juin 2004 peuvent faire attester la conformité de leur installation aux exigences de sécurité, par :

 un fabricant

 un vendeur ou un installateur de dispositifs de sécurité

 un contrôleur technique agréé par l’État


Les propriétaires peuvent aussi, sous leur propre responsabilité, attester eux-mêmes de cette conformité par un document accompagné des justificatifs techniques qui leur ont permis de faire la vérification (annexe au décret n°2004-499 du 7 juin 2004).

COMMENT S’ASSURER DE LA CONFORMITÉ ?

Pour les piscines existantes S’il est constaté que le dispositif n’est pas conforme aux exigences, le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires ou acquérir un nouveau dispositif.

Pour les piscines en construction Pour les nouvelles piscines, lorsque vous faîtes appel à un constructeur ou à un installateur, ce dernier doit vous remettre, au plus tard à la date de réception de la piscine, une note technique. Celle-ci vous informe sur :

 les caractéristiques, les conditions de fonctionnement et d’entretien du dispositif de sécurité retenu


 les risques de noyade, les mesures générales de prévention à prendre et sur les recommandations attachées à l’utilisation du dispositif de sécurité

LES SANCTIONS ENCOURUES

En cas de non application de la loi, le propriétaire risque des sanctions pénales et une amende de 45 000 €.

Source : Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer.

Dans les hauts de l’île, les terrains constructibles sont pour la plupart en pente : pente unique plus ou moins prononcée, succession de pentes différentes, ou encore suite de replats et de contre-pentes. Avant de définir l’implantation de votre maison, il est nécessaire de prendre connaissance des possibilités que peut offrir cette pente. Les propositions illustrées ci-dessous expriment quelques-unes des implantations possibles dans la pente. Toutes présentent leurs avantages et inconvénients.

La construction dans une pente impose un terrassement, mais celui-ci sera plus ou moins important suivant le type d’implantation choisie pour votre maison. Sachez que les plans locaux d’urbanisme (PLU) prévoient des règles précises qui limitent les travaux de terrassement, la hauteur de votre maison et des murs de soutènement. Il est fortement conseillé de rencontrer l’architecte-conseiller de votre commune pour l’interprétation de ces règles, qui varient d’une ville à une autre.

COMMENT ME POSITIONNER SUR LA PENTE ?

Notez cependant que, dans ce cas, l’accès à votre terrain pourrait s’avérer plus complexe et que la structure porteuse constituera un coût supplémentaire à ajouter bien évidemment à votre budget.

2. Accompagner la pente, en cascade, avec succession de niveaux ou de demis-niveaux suivant le degré d’inclinaison

Le choix de cette implantation vous offrira une certaine intimité notamment grâce au degré du talus. Encastrer votre maison vous permettra aussi de bénéficier d’une bonne isolation thermique ; la terre jouera le rôle d’isolant et évitera de trop grandes variations de températures à l’intérieur.

L’orientation de votre terrain favorisera en outre la bonne ventilation naturelle de votre maison.

LA CONSTRUCTION S’ADAPTE À LA PENTE ET NON L’INVERSE

Le choix d’une de ces implantations déterminera en grande partie l’organisation et la volumétrie du bâtiment.

Aussi, assurez-vous de la qualité du sol de votre terrain pour être sûr que le bâtiment ne le déstabilise pas au cours du temps. Et dans le cas de pente très extrême, faites appel à un géotechnicien qui déterminera le type de fondation à utiliser en fonction du projet et de la nature du terrain.

Source : CAUE de la Réunion

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Télécharger la plaquette "Implantation des chauffe-eau solaires individuels à La Réunion"